Come risolvere davvero l'emergenza affitti? Sicuri che sia solo colpa dei turisti?

Negli ultimi anni si è parlato molto di "emergenza affitti" e di "regolamentare gli affitti brevi". Ma spesso si dimenticano le vere ragioni per cui molti proprietari si allontanano dagli affitti tradizionali.

La mia esperienza diretta — maturata anche collaborando con importanti società di gestione immobiliare — mi ha permesso di vedere da vicino come molti proprietari preferiscano stipulare contratti di locazione direttamente con società di gestione e non semplici mandati di gestione a percentuale.

Questa scelta implica che non possono optare per la cedolare secca, a causa di una interpretazione dell'Agenzia delle Entrate che esclude l'applicazione della cedolare secca nei contratti stipulati con soggetti diversi da persone fisiche o enti non commerciali.📚 Fonte: Agenzia delle Entrate – Risoluzione n. 50/E/2019

Non è quindi necessariamente il profitto immediato il vero motore di queste scelte, bensì la necessità di tutela e di riduzione del rischio.

Inoltre, la normativa italiana di riferimento — Legge n. 392/1978 (parzialmente aggiornata nel 1998) — non rispecchia più il mercato e le esigenze attuali.

Nelle città ad alta tensione abitativa come Firenze, il quadro si complica ulteriormente:

• L'obbligo di stipulare contratti a canone concordato anche per contratti transitori o 3+2 limita fortemente la libertà contrattuale.

• Questo, direttamente o indirettamente, spinge molti proprietari verso le locazioni turistiche, considerate più snelle, sicure e redditizie.

Secondo il Rapporto Nomisma 2024 (fonte), riferito ai principali mercati turistici (tra cui Firenze, Venezia, Roma e Milano):

• La quota di case vuote è superiore alla quota di case affittate come turistiche.

• A Firenze, circa il 7,4% delle abitazioni sono vuote per scelta del proprietario, mentre gli annunci di affitti brevi rappresentano circa il 5% del totale delle unità abitative.📚 Fonte: Nomisma – Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024

Anche i meccanismi di garanzia attuali sono insufficienti: Il deposito cauzionale massimo previsto (3 mensilità, non imputabili in conto pigioni) non basta spesso nemmeno a coprire le spese di imbiancatura o piccole manutenzioni a fine locazione.📚 Fonte normativa: Art. 11, Legge 431/1998

Servono soluzioni nuove.

A mio avviso, due interventi sarebbero indispensabili:

• Garanzie contrattuali obbligatorie, come polizze assicurative o fideiussioni a tutela dei proprietari.

• Maggiore libertà contrattuale, almeno nelle città dove l’offerta abitativa è particolarmente critica.

In fondo, per noleggiare un’automobile è richiesta una polizza assicurativa e una cauzione. Perché per un bene come una casa, di valore infinitamente superiore, non si prevede lo stesso grado di protezione?

Un modello virtuoso, ad esempio, è quello francese, dove esistono le assicurazioni obbligatorie sugli affitti ("assurance loyers impayés"), che coprono il proprietario dal rischio di mancato pagamento.📚 Fonte: Gouvernement.fr – Assurance loyers impayés

Se vogliamo davvero rilanciare il mercato delle locazioni residenziali tradizionali, dobbiamo rimettere al centro la tutela equilibrata di tutte le parti, senza rigidità e senza demonizzazioni.

Chiedo il parere di avvocati, funzionari pubblici, commercialisti, agenti immobiliari: Secondo voi, cosa serve davvero per invertire la rotta?

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